Con esta entrada se pretende dar a
conocer la responsabilidad de promotores y constructores derivada de la
edificación.
La adquisición de una vivienda nueva
no garantiza que esta no vaya a presentar ningún tipo de defecto ni que exista
conformidad respecto de lo acordado entre comprador y promotor/constructor y
por ello se pretende dar a conocer los mecanismos que garantizan la protección
de nuestros derechos.
En todo caso expondremos, como
venimos haciendo en este blog, unas pautas de comportamiento tendentes al
aseguramiento de nuestros derechos sin perjuicio de que por su generalidad no
puedan ser aplicadas a todo tipo de casos concretos en los que debemos
consultar a un abogado que nos asesore.
Se expondrá en esta entrada las
pautas aplicables a las edificaciones,
por lo que no incluyen todo tipo de construcciones ni todo tipo de defectos
(solo materiales), cuya licencia de obra fuere expedida a partir del 5 de
Mayo del 2000 reguladas por la Ley 38/99 de Ordenación de la Edificación (LOE)
haciendo asimismo referencia a
aquellas cuya licencia fuere anterior, que
se trate de construcciones distintas a las contenidas bajo el término
edificación o que se trate de daños no
materiales y que se regularán por las normas del Código Civil entre otras.
He comprado una vivienda nueva en la que parece que hay alguna anomalía ¿Qué tengo que hacer?
Lo primero será hacer una lista
recogiendo todas aquellas cosas que veamos que pueden constituir defectos o
anomalías y aquello que no sea conforme con el contrato que firmáramos con el
vendedor. Esta lista deberemos proceder a
comunicársela fehacientemente al vendedor, normalmente el promotor y
constructor. El medio de comunicación más adecuado es el burofax con
certificación de contenido y acuse de recibo. Esta notificación no necesita
acuerdo de la comunidad de propietarios, si la hubiera.
La importancia de esta notificación
radica es que se podrá acreditar en el futuro cuando surgió el defecto y si
este está dentro de los plazos que recoge la ley y que explicaremos más abajo.
Lo más frecuente es que los defectos
que se aprecian a simple vista cuando el edificio es nuevo sean de acabado y
que sean reparados por el vendedor tras su comunicación.
Ha surgido un problema posteriormente en mi vivienda no sé si es por la construcción o no ¿Qué tengo que hacer?
Cuando la vivienda sufra algún desperfecto, del tipo que sea, lo primero que vamos a hacer es comunicárselo a la comunidad, si la hay, y al promotor y al constructor, si fuere persona distinta, de forma fehaciente, el burofax sería la manera óptima de realizarla como dijimos y tampoco haría falta acuerdo de la comunidad si la hubiera.
Los defectos que aparecen en esta
fase suelen ser de:
- Habitabilidad, funcionalidad o seguridad.
- Estabilidad y seguridad estructural.
En este tipo de defectos ocurre con
frecuencia que se trate de disuadir al perjudicado realizando arreglos
aparentes y chapuceros, intentando hacerlo responsable o incluso comunicándole
que esta fuera del plazo para ejercer la reclamación. Todas ellas conductas
interesadas tendentes a que el perjudicado se resigne a pagar el arreglo por sí
mismo.
Nuestro consejo, acuda a realizar una
consulta con su abogado y este le indicará si hay lugar para efectuar una
reclamación o no.
Será un perito el que determine si se
trata de un defecto de construcción o bien si ha nacido posteriormente por el
uso o el paso del tiempo, en este caso también puede deberse a una mala
construcción o al uso de materiales indebidos. El informe pericial es imprescindible para la reclamación por defectos
de manera judicial y puede ayudarnos en la resolución extrajudicial pero habrá
que ponderar si nos compensa asumir ese gasto.
La administración de fincas está relacionada con el constructor/promotor y saben de la existencia de los defectos ¿tenemos que comunicarlo de todas maneras?
Sí, una cosa es que lo sepan y que el
constructor pueda saberlo y otra cosa es demostrar que lo sabía y desde cuándo (en
muchos casos de edificaciones nuevas la administración de fincas la lleva una
empresa vinculada al propio constructor o promotor). Para evitarnos problemas
de futuro haremos la notificación
fehaciente tan pronto como veamos el problema.
El constructor/promotor ha reparado pero no se ha solucionado el problema o ha vuelto a resurgir ¿Qué debo hacer?
Si el constructor tras notificarle la incidencia acepta reparar el defecto, lo cual es frecuente, pero tras un tiempo este vuelve a surgir porque no se reparó correctamente debemos volver a proceder a enviarle un burofax para que quede constancia.
Tengo seguro en la comunidad o de hogar ¿Me cubre el coste de la reparación?
No, se trata normalmente de defectos previos a su contratación e imputables a un tercero, sea constructor, promotor, arquitecto, etc…; con lo que el seguro de la comunidad no se hace cargo de su coste.
El constructor/promotor no quiere hacerse cargo de la reparación ¿Necesito un abogado? ¿Quién lo paga?
De negarse extrajudicialmente el responsable a reparar o hacerse cargo del coste de esta reparación tendremos que acudir a la vía judicial si estamos dentro de los plazos que luego diremos.
En estos procedimientos el uso de abogado es obligatorio por lo
que deberás acudir a él lo antes posible.
El coste del
abogado se asume normalmente por la
comunidad de propietarios, si la hay, o por el propietario del inmueble salvo
que haya imposición de costas por sentencia judicial en cuyo caso lo asumiría el
sujeto que hayamos demandado.
Sin embargo algunas pólizas, de seguros de comunidades y de hogar, cubren, como
ya explicamos en la entrada de accidentes de tráfico, la llamada defensa jurídica haciéndose cargo el seguro de todo o
parte del coste del abogado si nos encontramos en uno de los procedimientos
cubiertos por estas.
Cuando acudas a la consulta con tu
abogado recuerda llevar las pólizas para que revisen si tendrías cobertura en
estos casos y en qué cuantía.
Hay defectos de construcción ¿En qué período tiene que surgir el problema y que plazo tengo para reclamar por ello?
Es fundamental que diferenciemos el período de garantía, que es cuando debe surgir el problema de ahí la importancia de acreditar la fecha de surgimiento con el burofax, y el plazo para reclamar por ese problema que se refiere al plazo que tenemos para reclamar extrajudicialmente al responsable o para interponer acciones judiciales, esta última requiere acuerdo reflejado en un acta de la comunidad de propietarios si la hubiere.
La ley dispone diferentes períodos de
garantía en función del tipo de defecto de que se trate, en todo caso deben ser defectos materiales únicos amparados por la LOE.
Expondremos los tipos de defectos constructivos y su plazo de reclamación.
- Defectos de terminación y acabado. Por ejemplo azulejos, baldosas, pintura, etc… El período de garantía es de 1 año.
- Defectos de habitabilidad. Por ejemplo grietas, a valorar por perito pues no todas constituyen defectos de habitabilidad; humedades, etc... El período de garantía es de 3 años.
- Defectos estructurales. Por ejemplo grietas estructurales, recordemos que no todas constituyen un problema estructural, cimentación, forjados, etc... El período de garantía es de 10 años cubierto por el llamado seguro decenal que debe obligatoriamente contratar el constructor.
Ahora bien tenemos que preguntarnos
desde cuándo empiezan a contar estos plazos, los períodos de garantía empiezan a correr desde el Acta de Recepción
de la Obra por el promotor o, a falta de este dato, lo más prudente es
contar a partir de la fecha del Certificado Final de Obra. El plazo no empieza a contar desde la fecha del contrato de compraventa
por el que hayamos adquirido el inmueble a pesar de que se trata de una
creencia generalizada.
Una vez que comprobamos que el
problema, según el tipo de que se trate, ha surgido dentro de los períodos de
garantía antedichos va a empezar a contar el
plazo para reclamar que es de dos años desde que el problema apareció.
¿Contra quién puede ejercer la reclamación por defectos materiales en la construcción?
Como regla general, el promotor responde por los defectos en la construcción en los términos de la LOE, que regula la responsabilidad de los llamados “agentes de la edificación” (incluidos, entre otros, el promotor, el proyectista, el constructor, el director de obra, el director de ejecución de la obra, las entidades y los laboratorios de control de calidad de la edificación y los suministradores de productos) específicamente por «daños materiales ocasionados en el edificio» por vicios o defectos constructivos.
La responsabilidad que impone la LOE
al promotor, con independencia de que sea o no profesional o empresario, es
solidaria con las responsabilidades que impone a los demás “agentes de la
edificación” lo que implica que siempre va a responder este pero además podrán
dirigirse las acciones de reclamación frente al concreto causante del defecto
constructivo base de nuestra reclamación todo ello sin perjuicio de que este
pueda repetir la acción contra el concreto causante del defecto constructivo.
Ha resurgido el problema tras el arreglo del constructor/promotor fuera de los períodos de garantía ¿Estoy fuera de plazo?
Aquí es de máxima importancia documentar ese reparación, en concreto las operaciones realizadas y la fecha en que se realiza, y no permitir reparaciones chapuceras indocumentadas pues en caso de resurgimiento el período de garantía para ese defecto se contará desde esa reparación y no desde el Acta de Recepción.
He comprado la vivienda fuera de los períodos de garantía o el defecto ha surgido después de que concluyeran ¿Puedo hacer algo?
Aquí pueden surgir multitud de casos desde que el defecto surgiera con posterioridad a la garantía hasta que hayamos comprado un inmueble de más de 10 años estando ya fuera de los períodos de garantía.
Los últimos recursos que nos da la
ley son:
- La responsabilidad contractual del promotor/vendedor cuyo plazo es de 15 años desde el incumplimiento y esto porque la LOE alude expresamente a que la responsabilidad del promotor conforme a dicha ley no excluye la responsabilidad contractual ni la responsabilidad por vicios ocultos en los términos del CC.
- La responsabilidad del 1591 del CC. para proceder a la reclamación de daños causados distintos de los materiales o también a estos, cuando la licencia sea anterior al 6 de Mayo del 2000 como expondremos a continuación.
- El Real Decreto 1/2007 dirigido a la protección de consumidores y usuarios, su aplicación podría proceder en caso de que el promotor-vendedor lo fuera en relación al consumidor final (comprador).
- Vicios ocultos, cuyo plazo es de 6 meses desde su manifestación.
- Responsabilidad extracontractual, es un recurso residual que nos proporciona la ley en ausencia y en defecto del uso de cualquier otro.
En todo caso el resultado de estas acciones deviene más incierto que el de las
acciones derivadas de la LOE debido a que en este caso debemos acreditar la
existencia de ese incumplimiento contractual o la falta de conformidad con el
mismo.
Estos supuestos requerirán necesariamente del estudio de nuestro asunto en particular
por un abogado debido a la complejidad técnica del mismo, de la diversa
normativa aplicable así como de las distintas posturas jurisprudenciales al
respecto.
La mayor parte de los recursos
expuestos protegen al comprador frente al vendedor y serán tratados con mayor
extensión en una futura entrada relativa a la responsabilidad en la venta.
Si la edificación posee licencia de fecha anterior al 5 de Mayo del 2000 ¿Qué plazo de garantía tengo y que plazo tengo para reclamar?
El plazo de garantía va a ser de 10 años desde la terminación de la obra (responsabilidad decenal), es decir,
en esos 10 años debe surgir el defecto.
Como vemos va a ser importante también en estos casos la notificación fehaciente al responsable
mediante burofax con la finalidad de acreditar la concreta fecha de su
aparición y que esta radica dentro del plazo de garantía decenal.
El plazo para reclamar va a ser de 15 años desde que se tuvo conocimiento
del daño o de la ruina, es decir, si enviamos burofax la fecha se contaría como máximo desde
esa fecha salvo que se pudiera probar que se conocía antes.
Con amparo en esta norma, a
diferencia de la regulación expuesta previamente, vamos a poder reclamar no solo los defectos materiales sino también
todo tipo de daños (personales, daño
emergente, lucro cesante) incluidos los daños
morales.
Antonio J. Padín González.
